Wohnflächenberechnung

Sie möchten in Ihren Mietverträgen eine rechtssichere Wohnungsfläche vereinbaren?

Sie möchten die in einem Mietvertrag ausgewiesene Wohnfläche überprüfen?

Grundlegend kann die Fläche einer Wohnung nach unterschiedlichen Verordnungen und Normen ermittelt werden. Insbesondere bei älteren Mietverträgen kann die Grundlage der Berechnung auf Regelungen basieren, die vom Normengeber zurückgezogen wurden oder dessen gesetzliche Regelung bereits durch eine neue Verordnung abgelöst wurde. Regelmäßig behalten in diesen Fällen diese Vereinbarungen jedoch ihre Gültigkeit.

Daher gibt es Mietverträge, dessen Wohnflächenermittlung auf der veralteten DIN 283, der DIN 277, der abgelösten Zweiten Berechnungsverordnung (II.BV) oder aber nach der seit 2004 gültigen Wohnflächenverordnung (WoFlV) basieren.

Je nachdem welche Regelung vereinbart wurde, sind die in der Berechnung zu berücksichtigenden Flächenanteile unterschiedlich und können so zu erheblich abweichenden Ergebnissen führen.

In Abhängigkeit der Berechnungsgrundlage werden zum Beispiel Stellflächen, Balkon, Flächen unter Dachschrägen usw. zu unterschiedlichen Anteilen in die Addition der Teilflächen mit aufgenommen und führen so zu anderen Wohnungsgrößen.

Zur Klärung der Frage, ob die vorliegende Wohnungsgröße von der vereinbarte Wohnungsgröße abweicht, muss also zunächst die zugrunde gelegte Berechnungsvorschrift ermittelt werden.

Zur Frage, ab welcher Abweichung der tatsächlichen Wohnungsgröße von der vertraglich vereinbarten ein Mangel vorliegt, hat der Bundesgerichtshof (BGH) in der Vergangenheit mehrere Grundsatzentscheidungen  gesprochen  (Az. VIII ZR 295/03; VIII ZR 44/03; VIII ZR 133/03). Danach liegt ein Wohnungsmangel vor, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße um mehr als 10 Prozent unterhalb der vertraglich vereinbarten Fläche liegt.

Bei Mieterhöhungsverlangen hat der BGH nun aber die 10 Prozent-Regel gekippt (AZ.: VIII ZR 266/14). Demnach gilt bei Mieterhöhungen grundsätzlich die tatsächliche Wohnfläche und nicht die im Mietvertrag angegebene Fläche. Abweichungen von der tatsächlichen Wohnungsgröße bei Mieterhöhungsverlangen durch den Vermieter müssen Mieter nicht mehr akzeptieren.

Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass sich das jüngste  Urteil des BGH hierzu nicht auf Mietminderungen bezieht. Mieter können demnach nicht einfach weniger Miete zahlen, weil die Wohnfläche in Wirklichkeit kleiner als im Mietvertrag angegeben ist. Bisher gilt hier noch die 10 Prozent-Toleranz-Regel.

Durch unsere gutachterlich ermittelte Wohnfläche erhalten Sie als Vermieter und Mieter Sicherheit vor unliebsamen Überraschungen.

Haben Sie Fragen zu unserer Wohnflächenermittlung? Nehmen Sie unverbindlich Kontakt mit uns auf. Wir helfen Ihnen gerne weiter!